Seit dem 06. Juni 2013 gelten nun in Spanien einige Neuerungen im Mietrecht, die der Flexibilisierung und der Schaffung von Anreizen auf dem Wohnungsmarkt dienen sollen.

Hintergrund ist das in Spanien bisher recht starre Mietrecht und eine Vermietungsquote von nur 17%, im Vergleich zum europäischen Mittel von 30 %. Das lag unter anderem daran, dass das mieterfreundliche Mietrecht eine Vermietung für Eigentümer nicht attraktiv machte.  Allerdings ist aufgrund der Finanzkrise auch die Zahl der verkauften Wohnungen seit langer Zeit rückläufig, so dass der Bedarf an Mietwohnungen steigt. Diesem Missverhältniss versucht der spanische Gesetzgeber durch das neue Mietrecht entgegenzuwirken.

Zu den wichtigsten Änderungen:

  • Das ursprüngliche Gesetz aus dem Jahre 1994 sah bisher eine obligatorische Mindestlaufzeit von 5 Jahren vor. Die Mindestlaufzeit verringert sich nun von 5 auf 3 Jahre. Sie schützt vor allem den Mieter, da selbst bei Verträgen, die eine geringere Laufzeit als drei Jahre vorsehen, diese sich jeweils um ein Jahr verlängern, bis die Mindestlaufzeit erreicht wird.

  • Im Gegensatz zum Vermieter, kann der Mieter, unter Beachtung einer Kündigungsfrist von 30 Tagen und nach Ablauf von 6 Monaten, jederzeit den Vertrag beenden. Die Parteien können für diesen Fall eine Recht des Vermieters auf Erhalt eines Schadensersatzes vereinbaren.

  • Der Vermieter ist seinerseits nicht an die Mindestlaufzeit von 3 Jahren gebunden, wenn er dem Mieter den Eigenbedarf der Wohnung mit einer Frist von mindestens 2 Monaten anmeldet und mindestens ein Jahr seit Vertragsschluss vergangen ist.

  • Das fristlose Kündigungsrecht des Vermieters wird auch auf den Fall ausgeweitet, dass der Mieter die Wohnung böswillig beschädigt oder in der Wohnung Änderungen vorgenommen hat, die der Zustimmung des Vermieters bedurft hätten.

  • Sollte die Dauer des Mietvertrages von den Parteien nicht bestimmt worden sein, so wird angenommen, dass es sich jeweils um einen 1-Jahresvertrag handelt, der dann jeweils um 1 Jahr verlängert wird bis er die Mindestlaufzeit von 3 Jahren erreicht hat. 

  • Es ist vorgesehen, dass die Mietverträge ordnungsgemäss ins Grundbuch eingetragen werden können und somit auch gegenüber Dritten (z.B. Wohnungskäufern) wirksam sind. 

  • Zum Schutz des Vermieters wird das Verfahren bei Räumungsprozessen wegen ausstehender Mieten beschleunigt werden und ein Register von rechtskräftigen Urteilen wegen nichtgezahlter Mieten geschaffen. So kann sich ein Vermieter vorab informieren, ob ein Mietinteressent bereits zur Räumung einer Wohnung wegen fehlender Mietzahlungen rechtskräftig verurteilt worden ist.

  • Die Gesetzesänderungen sind ausdrücklich nicht anwendbar auf die Vermietung von Ferienwohnungen. Der Gesetzgeber reagiert hiermit auf die in den letzten Jahren zunehmende Praxis, dass vor allem in den Sommermonaten von privat Wohnungen vermietet werden. Hier kann man zweifellos davon ausgehen, dass ein Grossteil dieser Einkünfte dem Finanzamt nicht angezeigt werden, ein Umstand der von der Tourismusbranche zu Recht als unlauterer Wettbewerb kritisiert wurde. Das neue Gesetz besagt hierzu, dass diese Art von Verträgen noch spezifisch geregelt werden kann und bis dahin die Bestimmungen über Zeitmietverträge anwendbar sind, die durch die neuen Regelungen nicht betroffen werden. Es wird eine spezifische Regulierung erwartet, die diese Art von Verträgen zumindest erheblich einschränken wird.

Die neuen Regelungen gelten ausschliesslich für Wohnraummietverträge, gewerbliche Mietverträge sind nicht betroffen. Ausserdem gelten sie nicht für bereits bestehende Verträge, es sei denn, dass Vermieter und Mieter dies nachträglich so vereinbaren.

Wir gehen davon aus, dass es zu einer Bewegung auf dem Wohnungsmarkt kommen wird, jedoch eher bedingt durch die wirtschaftlichen Umstände, als durch die genannten gesetzlichen Änderungen.

Weitere Informationen zu möglichen Fördermitteln bei Vermietungen von Wohnraum in Andalusien zu finden unter  http://www.juntadeandalucia.es/temas/vivienda-consumo/alquiler/ayudas.html

 

Lina Rathje, bac. jur.

Werner Hildebrand, abogado